Μαναταραχή, υπέροχη κατάσταση, είχε διατυπώσει κάποτε ο Mao Zedong. Και πράγματι, με το κόστος δανεισμού στο φάσμα του 5,50%, τα βασικά επιτόκια της ΕΚΤ στο 3,50% και το κόστος υλικών να σημειώνει αύξηση 11,4% σε ετήσια βάση, η εικόνα του σημερινού οικοδομικού οργασμού μοιάζει τουλάχιστον παράδοξη. Εάν, δε, προσθέσουμε στην ανάλυση τις αυξήσεις στο κόστος ενέργειας, στα ημερομίσθια και στον χρόνο παράδοσης υλικών, η απόφαση για ανέγερση νέων κτιρίων φαίνεται άκρως αποθαρρυντική. Και όμως. Αύξηση 47,3% σημειώθηκε στον όγκο της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας τον περασμένο Δεκέμβριο, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ενώ οι αντιπαροχές έχουν καταγράψει ξανά ποσοστά άνω του 40%. Μήπως τελικά ο Mao ήταν developer;
Σύμφωνα με τις μελέτες της εκτιμητικής εταιρείας GEOAXIS, o κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται αδιάλειπτα, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση διαμερισμάτων γνωρίζει άνθηση. Οι βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:
• Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία.
• Στην άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) από τη μεσαία τάξη.
• Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι.
• Στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν από το 1980.
• Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα. Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• Στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου μέσω αγοράς ακινήτων.
Οσο η αίσθηση ότι η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά είναι υπαρκτή τόσο η αγορά θα βρίσκεται σε φάση χαμηλού ρίσκου, που θα βοηθάει με τη σειρά της στην αύξηση των αξιών και στη μείωση των αποδόσεων.
Ομως, στη μεγάλη εικόνα, το real estate ως επενδυτικός προορισμός για να συνεχίσει να είναι ελκυστικός θα πρέπει να προσφέρει αποδόσεις ανταγωνιστικότερες άλλων προϊόντων, όπως τα ομόλογα, οι μετοχές, οι καταθέσεις, ο χρυσός κ.λπ. Στο καθεστώς μηδενικών/αρνητικών επιτοκίων που βιώναμε μέχρι πολύ πρόσφατα, κάθε τοποθέτηση σε ακίνητα ήταν εύκολη και επικερδής, καθώς ακόμη και με ιδιαίτερα χαμηλή απόδοση οι επενδυτές είχαν γρήγορο κέρδος ακόμη και σε δεύτερης κατηγορίας ακίνητα. Σήμερα, σε καθεστώς υψηλών επιτοκίων και γενικότερης οικονομικής αστάθειας, η τοποθέτηση σε ακίνητα εμπεριέχει μεγάλες προκλήσεις και μπορεί να είναι επικερδής μόνο μακροπρόθεσμα και σε πρώτης κατηγορίας ακίνητα. Ικανοποιητική απόδοση μακροπρόθεσμα σημαίνει είτε υψηλότερο (και εγγυημένο) ενοίκιο σε βάθος χρόνου είτε χαμηλότερη αξία απόκτησης του ακινήτου. Καθώς όμως τα ενοίκια βρίσκονται ήδη σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, η υποχώρηση των αξιών φαντάζει ως μονόδρομος. Ηδη στη Δυτική Ευρώπη, τη Μεγάλη Βρετανία και την Αμερική η μείωση των αξιών (repricing) είναι γεγονός που καταγράφεται από το 3ο τρίμηνο του 2022.
Η ελληνική αγορά λόγω της χρονικής υστέρησης που τη διακρίνει, της εξαιρετικής ρηχότητας λόγω έλλειψης ποιοτικού προϊόντος, της απουσίας μεγάλων εγχώριων παικτών, του περιορισμένου ενδιαφέροντος από το εξωτερικό (πλην ξενοδοχείων), της πολυδιάσπασης και πολυνομοθεσίας αλλά και της ιδιαιτερότητας των γηγενών συμμετεχόντων φαντάζει προσωρινά προστατευμένη, εξακολουθώντας να κινείται σε ανοδικούς ρυθμούς.
Εάν οι επερχόμενες εκλογές του Μαΐου δώσουν γρήγορο αποτέλεσμα και σταθερή διακυβέρνηση, εάν η ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας γίνει άμεσα και εάν η φετινή τουριστική σεζόν αποδειχθεί πετυχημένη, είναι βέβαιον ότι το εγχώριο real estate θα διατηρήσει μεσοπρόθεσμα την αίσθηση της νηνεμίας μέχρι τη σταδιακή κορύφωση του υφιστάμενου κύκλου και την ήπια είσοδο στην επόμενη φάση, εκείνη της ύφεσης.
ΠΗΓΗ: moneyreview.gr
