Η Αθηναϊκή Ριβιέρα βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο μιας νέας διεθνούς τάσης: εύποροι ξένοι, και κυρίως Βρετανοί, επιλέγουν την Ελλάδα όχι απλώς για μια εξοχική κατοικία, αλλά ως φορολογική βάση. Το καθεστώς Non‑Dom, που προσφέρει σταθερό φόρο 100.000 ευρώ για εισοδήματα εξωτερικού, έχει μετατραπεί σε ισχυρό εργαλείο προσέλκυσης κεφαλαίων υψηλής οικονομικής επιφάνειας.
Η έκρηξη των Βρετανών
Μετά την κατάργηση του βρετανικού non‑dom το 2025, η Ελλάδα αναδείχθηκε σε έναν από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς για όσους αναζητούν ευνοϊκό φορολογικό περιβάλλον.
- Οι Βρετανοί αποτελούν πλέον 53% των Non‑Dom αγοραστών.
- Τα αιτήματα ενδιαφέροντος από το Ηνωμένο Βασίλειο αυξήθηκαν κατά 40% μέσα σε έναν χρόνο.
- Συνολικά, αντιπροσωπεύουν 17,4% των διεθνών αιτημάτων αγοράς πολυτελών κατοικιών.
Γιατί η Αθηναϊκή Ριβιέρα συγκεντρώνει το 88%
Η παραλιακή ζώνη της Αθήνας έχει εξελιχθεί σε premium προορισμό για όσους επιλέγουν την Ελλάδα ως τόπο μόνιμης εγκατάστασης. Συνδυάζει:
- κατοικίες υψηλών προδιαγραφών,
- άμεση πρόσβαση στη θάλασσα,
- γρήγορη σύνδεση με κέντρο και αεροδρόμιο,
- νέα μεγάλα projects όπως το Ellinikon.
Παράλληλα, περιοχές των βορείων προαστίων όπως Ψυχικό και Φιλοθέη παραμένουν στο ραντάρ των ξένων αγοραστών που αναζητούν χαμηλότερη πυκνότητα και περισσότερο πράσινο.
Η δυναμική των τιμών
Οι Non‑Dom αγοραστές κινούνται σε εντελώς διαφορετική κλίμακα από το κοινό της Golden Visa:
- Διάμεση αξία συναλλαγής Non‑Dom: 2,95 εκατ. ευρώ
- Διάμεση αξία Golden Visa: 1,5 εκατ. ευρώ
- Όλες οι Non‑Dom συναλλαγές ξεπέρασαν τα 2,3 εκατ. ευρώ.
Από το 2024 έως το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι Non‑Dom συναλλαγές έφτασαν τα 58,2 εκατ. ευρώ, υπερτριπλάσιες των Golden Visa.
Ο νέος παράγοντας: φόρος μεταβίβασης 15%
Η εξαγγελθείσα αύξηση του φόρου μεταβίβασης για αγοραστές από τρίτες χώρες δημιουργεί ανησυχίες στην αγορά. Σε ακίνητο 1,5 εκατ. ευρώ, ο φόρος φτάνει τα 225.000 ευρώ, ποσό που μπορεί να επηρεάσει την ανταγωνιστικότητα της Ελλάδας απέναντι σε άλλες μεσογειακές αγορές.
Το ερώτημα είναι αν το προφίλ των Non‑Dom αγοραστών –που επιλέγουν την Ελλάδα ως φορολογική κατοικία και όχι απλώς ως επενδυτικό προορισμό– θα απορροφήσει το υψηλότερο κόστος ή αν η ζήτηση θα επιβραδυνθεί.
Τι προσφέρει το ελληνικό Non‑Dom
Το πρόγραμμα απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα υψηλής οικονομικής επιφάνειας και προσφέρει:
- σταθερό φόρο 100.000 €/έτος για εισοδήματα εξωτερικού,
- δυνατότητα ένταξης συγγενών με 20.000 €/άτομο,
- απαλλαγή από φόρο κληρονομιάς/δωρεάς για περιουσία εκτός Ελλάδας,
- διάρκεια έως 15 χρόνια,
- επένδυση 500.000 ευρώ εντός τριετίας.
Από το 2026, η διαδικασία έγινε πιο εύκολη με ψηφιακή υποβολή μέσω myAADE και μεγαλύτερη ευελιξία στις προθεσμίες.
Non‑Dom vs Golden Visa
Παρότι συχνά συναντώνται στην αγορά ακινήτων, τα δύο καθεστώτα έχουν διαφορετικό σκοπό:
- Η Golden Visa είναι άδεια διαμονής μέσω επένδυσης.
- Το Non‑Dom είναι φορολογικό καθεστώς που απαιτεί μεταφορά φορολογικής κατοικίας στην Ελλάδα.
Το Non‑Dom προσελκύει αγοραστές που βλέπουν την Ελλάδα ως μακροπρόθεσμη βάση, όχι απλώς ως επενδυτικό ακίνητο.
Βάιος Μύρης
