Νέο ιστορικό υψηλό ξένων επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων και δη κατοικιών καταγράφηκε το 2022. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά το προηγούμενο έτος εισέρρευσαν 1,975 δισ. ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων από το εξωτερικό. Πρόκειται για ποσό που ήταν υψηλότερο κατά 68% από το 2021, όταν το αντίστοιχο μέγεθος δεν είχε ξεπεράσει το 1,17 δισ. ευρώ. Παράλληλα, η επίδοση του 2022 ξεπέρασε κατά 37% και το προηγούμενο ρεκόρ που είχε καταγραφεί το 2019, όταν οι ξένες επενδύσεις είχαν ανέλθει σε 1,45 δισ. ευρώ.
H «ιστορική» επίδοση του 2022 οφείλεται στο πολύ δυναμικό τέταρτο τρίμηνο, όπου επίσης σημειώθηκε ρεκόρ σε τριμηνιαία βάση. Συνολικά, επενδύθηκαν σχεδόν 700 εκατ. ευρώ (698,5 εκατ. ευρώ), ποσό αυξημένο κατά 84,3% συγκριτικά με το αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο, όταν είχαν εισρεύσει 379 εκατ. ευρώ στην εγχώρια κτηματαγορά. Η επόμενη υψηλότερη επίδοση τριμήνου είχε καταγραφεί το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο (γ΄ τρίμηνο 2022) με 488,5 εκατ. ευρώ.
308,5 εκατ. το 2016
Για να αντιληφθεί κανείς το μέγεθος της διαφοροποίησης του αγοραστικού κοινού στην αγορά ακινήτων και της κατακόρυφης αύξησης της επίδρασης των ξένων αγοραστών, αρκεί να εξετάσει τι συνέβαινε μέχρι και το 2016. Μέχρι τότε, η μεγαλύτερη ετήσια επίδοση ήταν τα 308,5 εκατ. ευρώ ξένων επενδύσεων που είχαν καταγραφεί το 2007, όταν η αγορά κατοικίας βρισκόταν στο απόγειό της, όπως και η παγκόσμια ρευστότητα. Το 2004, για παράδειγμα, έτος Ολυμπιακών Αγώνων, με την Ελλάδα να πρωταγωνιστεί στο διεθνές σκηνικό, οι επενδύσεις από ξένους για την αγορά ακινήτων δεν είχαν ξεπεράσει τα 80,6 εκατ. ευρώ.
Η εξέλιξη αυτή οφείλεται σε μια σειρά από λόγους. Κατ’ αρχάς, η επανεκκίνηση της διεθνούς και της ελληνικής οικονομίας μετά την πανδημία σήμανε την πλήρη επιστροφή των ξένων, κάτι που φάνηκε ιδίως κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το δεύτερο μισό του έτους, οι ξένες εισροές κεφαλαίων για την απόκτηση ακινήτων ανήλθαν σε 1,18 δισ. ευρώ, όσο ήταν δηλαδή στο σύνολο του 2021.
Καθοριστικό ρόλο στην εξέλιξη αυτή διαδραμάτισε η αλλαγή που ανακοινώθηκε στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα» για τη χορήγηση αδειών παραμονής τον περασμένο Σεπτέμβριο, αλλά και πιο πρόσφατα η χαλάρωση των μέτρων περιορισμού της πανδημίας στην Κίνα, που επέτρεψε στους Κινέζους επενδυτές να επιστρέψουν στην Ελλάδα, για πρώτη φορά από το 2020 και μετά. Ετσι, σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, τον Δεκέμβριο του 2022, υποβλήθηκαν 1.216 αιτήματα αρχικής χορήγησης άδειας, έναντι 337 αιτήσεων που είχαν υποβληθεί τον προηγούμενο Σεπτέμβριο. Συνολικά το 2022 υποβλήθηκαν 4.363 αιτήματα χορήγησης αδειών (επενδυτών συν μελών οικογένειας), από 2.005 το 2021, αριθμός αυξημένος κατά 117%. Παράλληλα, εκδόθηκαν συνολικά 2.258 νέες άδειες, κάτι που μεταφράζεται σε ελάχιστο ύψος επενδύσεων 564 εκατ. ευρώ.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Ενας ακόμη σημαντικός λόγος που έχει προσελκύσει τους ξένους επενδυτές έγκειται στη δημοφιλία των βραχυχρόνιων μισθώσεων και στις χαμηλές τιμές πώλησης, συγκριτικά με άλλες μεγάλες πόλεις της Ευρώπης. Το γεγονός δηλαδή ότι πλέον υπάρχει τρόπος εκμετάλλευσης των ακινήτων που αγοράζονται, αποτελεί ένα πολύ σοβαρό δέλεαρ, που δεν υπήρχε στο παρελθόν, όταν η μακροχρόνια ενοικίαση σε Ελληνες ήταν μονόδρομος. Η ανάκαμψη των βραχυχρόνιων μισθώσεων μετά την πανδημία έχει επαναφέρει και την εμπιστοσύνη μεταξύ των επενδυτών.
Αυτή ακριβώς η τάση καθορίζει εντέλει και τις περιοχές όπου προτιμούν να τοποθετούνται οι ξένοι επενδυτές. Το κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια, ο Πειραιάς και οι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί αποτελούν τις κύριες περιοχές όπου αναζητούν ακίνητα οι ξένοι. Αντιθέτως, είναι ελάχιστες οι αγορές που έχουν γίνει στα βόρεια προάστια της Αττικής, που παραμένουν «προπύργιο» των εγχώριων αγοραστών.
Στην πρόσφατη ετήσια έκθεσή της, η Τράπεζα της Ελλάδας κάνει λόγο για διατήρηση της τάσης αυτής και μάλιστα εκτιμά πως τους επόμενους μήνες η εξάρτηση της ελληνικής κτηματαγοράς από τη ζήτηση από το εξωτερικό θα αυξηθεί. Αυτό θα συμβεί όχι μόνο λόγω της διατήρησης του υψηλού αγοραστικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, αλλά κι εξαιτίας της υποχώρησης της ζήτησης από Ελληνες, η αγοραστική δύναμη των οποίων περιορίζεται εκ νέου. Τα υψηλά επιτόκια, ο πληθωρισμός και το υψηλό κόστος ζωής έχουν πλήξει τα εισοδήματα των νοικοκυριών, τη στιγμή που οι τιμές στην αγορά κατοικίας εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, καθιστώντας όλο και δυσκολότερη υπόθεση την αγορά κατοικίας.
Οι προσδοκίες
Συνολικά, όπως σημειώνει η ΤτΕ, «οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων, αν και παραμένουν θετικές για το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της, διαφαίνεται πλέον ότι είναι περισσότερο συγκρατημένες. Η συμπίεση των καθαρών αποδόσεων των επενδύσεων και των προσδοκώμενων υπεραξιών από τα ακίνητα, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων και της αβεβαιότητας, εκτιμάται πως σταδιακά οδηγεί, εκ νέου, μέρος των επενδυτών σε στάση αναμονής».
