Της Ελένης Μπότα
Τους λόγους που θεωρεί ότι η ελληνική αγορά ακινήτων δεν είναι φούσκα, αλλά και τους κινδύνους που ελλοχεύουν αναλύει στο Capital.gr o διευθυντής και πρώην υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Θεόδωρος Μητράκος. Ο ίδιος εξηγεί γιατί οι πλειστηριασμοί δεν θα ρίξουν τι τιμές των ακινήτων αλλά και για ποιο λόγο τόσο οι νέοι όσο και η μεσαία τάξη είναι αποκλεισμένοι από την τραπεζική χρηματοδότηση.
Σύμφωνα με τον κ. Μητράκο "είναι χρήσιμο να δούμε τι συνέβη τα τελευταία 10 χρόνια, μετά τη χρηματοοικονομική κρίση ή μετά το υψηλό των τιμών που καταγράφηκε τη διετία 2008 - 2009. Κατά τη διάρκεια της κρίσης είχαμε μία μείωση των τιμών των ακινήτων στο 40% με 42%, Ο δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος από το 100 το 2008 έφτασε στο 58, με χαμηλό το 2016. Από τότε και μέχρι το 2022 η αγορά έχει καλύψει περίπου το 85% των απωλειών αυτών.
Αν δούμε όμως τι συνέβη στις άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης στη διάρκεια αυτού του χρονικού διαστήματος θα δούμε ότι οι τιμές των ακινήτων κατέγραψαν άνοδο κατά μέσο όρο περίπου 40%.
Ως εκ τούτου, ως χώρα είμαστε σήμερα κατά περίπου 12% χαμηλότερα από τις υψηλές τιμές που καταγράφηκαν το 2008. Επιπλέον, στην Ελλάδα δεν ακολουθήσαμε το ράλι των τιμών των ακινήτων της Ευρώπης, της Αμερικής, του Καναδά και πολλών άλλων ανεπτυγμένων χωρών. Άρα, με βάση τα προηγούμενα αριθμητικά δεδομένα, εκτιμώ ότι η ελληνική αγορά ακινήτων σήμερα δεν κινδυνεύει από τα χαρακτηριστικά φούσκας, όπως θα λέγαμε, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι δεν υπάρχουν κίνδυνοι".
Σύμφωνα με τον ίδιο "ένας από τους κινδύνους αυτούς είναι για παράδειγμα το ενδεχόμενο να σκάσει η "φούσκα", δηλ. η υπερτίμηση που υπάρχει στις ευρωπαϊκές αγορές. Αυτό δυστυχώς θα συμπαρασύρει και εμάς γιατί είμαστε μία μικρή και ευάλωτη αγορά, μία ανοιχτή οικονομία. Τι σημαίνει αυτό; Αυτό σημαίνει ότι αν μειωθούν σημαντικά οι τιμές στις ευρωπαϊκές χώρες, τότε θα δημιουργηθούν ευκαιρίες στις χώρες αυτές που είναι πιο ώριμες και ως εκ τούτου θα υπάρξουν ευκαιρίες σε αυτές τις χώρες στις οποίες και θα στραφούν οι ξένοι επενδυτές".
Επανερχόμενος στους λόγους για το ότι δεν υπάρχει ανησυχία για "φούσκα" στην εγχώρια αγορά ακινήτων, ο κ. Μητράκος επισημαίνει "ότι ενώ η τιμή του τετραγωνικού έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, παραμένει ακόμη σε ελκυστικά επίπεδα για τους επενδυτές, σε σύγκριση πάντα με τις άλλες χώρες.
Ελκυστικές είναι και οι αποδόσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων, οι οποίες κυμαίνονται γύρω στο 6% (ακόμη και στον τομέα της κατοικίας), πολύ υψηλότερες σε σχέση με άλλες ανταγωνίστριες χώρες της Ευρώπης.
Οι προοπτικές της ελληνικής κτηματοαγοράς παραμένουν θετικές, ενώ στο τέταρτο τρίμηνο του 2022 και για το σύνολο του έτους ο ρυθμός αύξησης των τιμών των οικιστικών ακινήτων αναμένεται να είναι διψήφιος. Εκτιμώ ότι για το 2023 θα έχουμε μια μικρή αποκλιμάκωση των υψηλών ρυθμών ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων, μία πορεία ανάλογη με αυτή της ελληνικής οικονομίας".
Δεν θα επηρεάσουν τις τιμές των ακινήτων οι πλειστηριασμοί
"Είναι γεγονός ότι ένα μεγάλο κομμάτι και των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων είναι εγκλωβισμένο πίσω από το μεγάλο απόθεμα των κόκκινων δανείων (περίπου 100 δισεκ. ευρώ)", αναφέρει ο κ. Μητράκος.
"Ως εκ τούτου σε σχέση με το ερώτημά σας, αν μας ανησυχεί το ενδεχόμενο να υπάρξει μεγάλη μείωση των τιμών στην περίπτωση που "πέσουν" στην αγορά ακινήτων εκατοντάδες ακίνητα από πλειστηριασμούς, η απάντηση είναι αρνητική. Θα έλεγα πως δεν μας ανησυχεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο. Και αυτό γιατί η διαδικασία των πλειστηριασμών είναι μία απολύτως ελεγχόμενη διαδικασία. Τι ακίνητα θα βγουν σε πλειστηριασμό είναι κάτι που ελέγχεται πλήρως, ενώ από την άλλη πλευρά, όλοι οι αντισυμβαλλόμενοι δηλ. οι τράπεζες, οι servicers, οι ιδιοκτήτες κλπ, δεν θέλουν σε καμία περίπτωση να απαξιώσουν το προϊόν τους (ακίνητο).
Το δεύτερο είναι ότι όλα αυτά τα ακίνητα που είναι πίσω από τα κόκκινα δάνεια, είναι σε διαφορετικά στάδια ωρίμανσης μεταξύ τους, ενώ οι σχετικές διαδικασίες κρατούν από 12 έως και 18 ή και 24 μήνες. Όλο αυτό λοιπόν το απόθεμα, εκ των πραγμάτων θα βγει σταδιακά στην αγορά. Και επιπλέον όπως βλέπετε οι πλειστηριασμοί δεν ευδοκιμούν με την πρώτη, τη δεύτερη ή ακόμη και την τρίτη φορά. Δεν έχουμε ως κοινωνία την κουλτούρα να αγοράζουμε μέσω πλειστηριασμών, ενώ η διαδικασία έχει διάφορα προβλήματα όπως για παράδειγμα ότι δεν μπορείς να δεις το ακίνητο που θέλεις να αγοράσεις κ.ά.", αναφέρει.
Αποκλεισμένοι οι νέοι και η μεσαία τάξη από την τραπεζική χρηματοδότηση
Αναφορικά με το μείζον θέμα της τραπεζικής χρηματοδότησης για την απόκτηση ακινήτου, το στέλεχος της Τράπεζας της Ελλάδας τονίζει ότι "η στεγαστική πίστη στην Ελλάδα έχει κολλήσει τα τελευταία έτη στο -3% με -3,5%. Μόνο 1 στις 6 περίπου συναλλαγές ακινήτων σήμερα γίνεται μέσω των τραπεζών, ενώ οι υπόλοιπες γίνονται με μετρητά. Από τη χρηματοδότηση έχουν δυστυχώς αποκλειστεί οι νέοι, καθώς και η λεγόμενη μεσαία τάξη. Είναι ενδεικτικό ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης για τους νέους μειώνεται δραματικά τα τελευταία 30 χρόνια. Έτσι από το 50% έχει πέσει σήμερα περίπου στο 30%. Η μακροχρόνια τάση μείωσης του ποσοστού ιδιοκατοίκησης δεν είναι μόνο ελληνική αλλά και διεθνής, απλά σε εμάς είναι ακόμη μεγαλύτερη και εστιάζεται περισσότερο στους νέους.
Οι λόγοι που μένουν εκτός τραπεζικής χρηματοδότησης τόσο οι νέοι όσο και η μεσαία τάξη στην Ελλάδα είναι οι εξής: Πρώτον, με βάση τα κριτήρια χρηματοδότησης από τις ελληνικές τράπεζες το ποσοστό του δανείου σε σχέση με την αξία του ακινήτου που χρηματοδοτεί σήμερα η τράπεζα φτάνει το 65% κατά μέσο όρο. Αυτό σημαίνει ότι το ελληνικό νοικοκυριό ή ο νέος θα πρέπει να έχει το υπόλοιπο 35% σε μετρητά και αν υπολογίσουμε και τα υπόλοιπα έξοδα που απαιτούνται (συμβολαιογραφικά, μεσιτικά κλπ) φτάνει το 40% της αξίας του ακινήτου, το οποίο απαιτείται να το έχει ο ίδιος σε μετρητά.
Το δεύτερο αφορά πάλι τα κριτήρια χρηματοδότησης που απαιτούν σταθερή και υψηλά αμειβόμενη εργασία για να μπορεί να διασφαλιστεί η αποπληρωμή του δανείου. Μάλιστα, από αναλύσεις μας προκύπτει ότι το 60% της μείωσης του ποσοστού ιδιοκατοίκησης των ελληνικών νοικοκυριών, ερμηνεύεται αποκλειστικά από μεταβλητές που συνδέονται με την αγορά εργασίας. Δηλαδή, η αβεβαιότητα στην απασχόληση, οι χαμηλοί μισθοί αλλά και τα μεγάλα διαστήματα ανεργίας, δεν επιτρέπουν κυρίως στους νέους σήμερα να συνάψουν μία δανειακή σύμβαση 20 και 30 χρόνων.
Τέλος, ο ρυθμός αύξησης των τιμών που είδαμε τα τελευταία χρόνια είναι πολύ υψηλότερος από το ρυθμό αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών και αυτό όπως είναι φυσικό βγάζει εκτός αγοράς κατοικίας όχι μόνο τους νέους άλλα όλο και μεγαλύτερα τμήματα από τη λεγόμενη μεσαία τάξη".
Πηγή: capital.gr
