Σε μια δύσκολη, σπιθαμή προς σπιθαμή, διαπραγμάτευση για τη διανομή της έκτασης του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό, βρίσκονται αυτή την περίοδο το ελληνικό Δημόσιο με τη Lamda Development.
Η «απαιτητική» αυτή διαπραγμάτευση θα κρίνει ποια τμήματα της έκτασης των 6.000 στρεμμάτων του Ελληνικού θα περάσουν στην πλήρη κυριότητα του παραχωρησιούχου και σε ποια θα έχει απλώς το δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσης, και θα ξαναπεράσουν στην πλήρη κυριότητα του Δημοσίου όταν λήξει η 99ετής παραχώρηση.
Η επίτευξη της τελικής συμφωνίας επί αυτού του ζητήματος, δηλαδή της διανομής της γης που θα αποτυπωθεί σε τοπογραφικό διάγραμμα, είναι προαπαιτούμενο για να ολοκληρωθεί η συναλλαγή και να αρχίσει η παραχώρηση και κατ’ επέκταση η ανάπτυξη των έργων στο πρώην αεροδρόμιο. Ομως, μεταξύ των τριών μερών που ορίζει η κυρωθείσα από τη Βουλή σύμβαση παραχώρησης ως μέρη της διαπραγμάτευσης, δηλαδή του ΤΑΙΠΕΔ, του επενδυτή και του Δημοσίου, υπάρχουν σε σημεία διαφορετικές προσεγγίσεις και έτσι η όλη διαδικασία ενδέχεται να απαιτήσει χρόνο. Και αυτό διότι, παρά το γεγονός πως ο διαγωνισμός έχει λήξει εδώ και χρόνια, η προηγούμενη κυβέρνηση σημείωσε μικρή, αν όχι καθόλου, πρόοδο στο όλο ζήτημα.
Η κρισιμότητα αυτής της διανομής γίνεται καλύτερα αντιληπτή αν σκεφθεί κανείς πως μοιάζει με την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα ακινήτων από φυσικά πρόσωπα. Οταν κάποιος έχει και τα δύο, δηλαδή πλήρη κυριότητα, τότε μπορεί να πουλήσει το ακίνητο ή να το κληροδοτήσει σε όποιον θέλει και βέβαια να το νέμεται όπως επιλέγει. Οταν δύο διαφορετικά μέρη έχουν την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα αντίστοιχα, αυτό που έχει την επικαρπία μπορεί να το χρησιμοποιεί ή να το μισθώνει ή να το εκμεταλλεύεται με οποιονδήποτε άλλο τρόπο, αλλά δεν μπορεί να το πουλήσει.
Κρίσιμη συμφωνία
Ετσι και στο Ελληνικό, όταν λήξει η παραχώρηση, οι εκτάσεις εκείνες και ό,τι κτίριο υπάρχει επ’ αυτών που θα συμφωνηθεί τώρα να μείνουν κατά κυριότητα στο Δημόσιο θα επιστρέψουν σε αυτό. Αν και τα 99 χρόνια μπορεί να ακούγονται πάρα πολλά, κάποια στιγμή θα περάσουν και τότε το Δημόσιο θα αποκτήσει το δικαίωμα να εκμεταλλεύεται όποια περιουσία επιστρέψει σε αυτό. Επίσης, για όλα αυτά τα χρόνια ο επενδυτής αυτονόητα δεν θα μπορεί να πουλήσει πλήρη κυριότητα εκεί που δεν την έχει, με ό,τι σημαίνει αυτό για τις αποτιμήσεις, την εκμετάλλευση του ακινήτου και την απόδοση της επένδυσης.
Εάν δηλαδή, για παράδειγμα, ένα ξενοδοχείο από τα τρία συνολικά που προβλέπονται στο σχέδιο ολοκληρωμένης ανάπτυξης είναι σε έκταση που δεν έχει πλήρη κυριότητα ο επενδυτής, αυτό θα επιστρέψει στο Δημόσιο με τη λήξη της παραχώρησης. Ομοίως ένα συγκρότημα κατοικιών ή ένα εμπορικό κέντρο και ούτω καθεξής. Κάτι που σημαίνει πως το ξενοδοχείο ή το συγκρότημα του παραδείγματος δεν μπορούν να πουληθούν από τον επενδυτή, αλλά μόνον εάν ο αγοραστής δέχεται να αγοράσει μόνο το δικαίωμα επιφανείας και την επιστροφή τους στο Δημόσιο με τη λήξη της παραχώρησης, ή αν το Δημόσιο συναινέσει και μπει και ως αντισυμβαλλόμενος στη συναλλαγή, με ό,τι αυτό σημαίνει σε χρόνο και περιπλοκότητα. Φυσικά αυτό επηρεάζει το τίμημα της παραχώρησης.
Οι δύο ζώνες
Το τι ποσοστό της έκτασης θα έχει ο επενδυτής και τι το Δημόσιο έχει ήδη συμφωνηθεί. Συγκεκριμένα, η διανομή θα γίνει 30-70, με το 30% να περνά κατά πλήρη κυριότητα στον επενδυτή και το 70% μόνον ως δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσής του. Επίσης, η κατά 30-70 διανομή ισχύει ομοίως και στα δύο βασικά τμήματα του ακινήτου: δηλαδή αυτό που είναι κάτω από την Ποσειδώνος και βρίσκεται δίπλα στην παραλία και τη μαρίνα (εξαιρουμένων του αιγιαλού και της παραλίας), και αυτό που είναι πάνω από την Ποσειδώνος. Και στα δύο αυτά τμήματα πρέπει ο επενδυτής να έχει 30% πλήρη κυριότητα και 70% δικαίωμα επιφανείας.
Που σημαίνει πως στη σχεδιασμένη πυκνή ανάπτυξη στην παραλία όπου προβλέπεται, και μάλιστα εντός της πρώτης πενταετίας, η ανάπτυξη δύο ξενοδοχείων, ενός εμπορικού κέντρου, ενός υψηλού κτιρίου κατοικιών και ενός παραλιακού οικισμού, δύσκολα θα περάσουν όλα στην πλήρη κυριότητα του επενδυτή, αφού οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς δημόσιοι χώροι καλύπτουν περιορισμένη έκταση εκεί.
Στο πάνω από την Ποσειδώνος τμήμα τα πράγματα εμφανίζονται ευκολότερα, αφού το μητροπολιτικό πάρκο μαζί με τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους (εκπαίδευσης, νοσοκομεία, γυμναστήρια, μουσεία, εκθεσιακά κέντρα κ.λπ.) αντιστοιχούν σε περίπου 70% της έκτασης. Και ως κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι δεν θα μπορούσαν να βρίσκονται στην πλήρη κυριότητα του επενδυτή. Αυτό σε γενικές γραμμές προβλέπει και η πρόταση που έχουν υποβάλει στην εν λόγω διαπραγμάτευση τόσο η Lamda Development όσο και το ΤΑΙΠΕΔ.
Πηγή: nou-pou.gr
